Alquileres, reventas y fondos: 7 formas de ganar dinero en bienes raíces
Miscelánea / / August 22, 2022
1. alquilar un apartamento
El método es simple, pero es importante actuar dentro de la ley. El primer paso es un contrato. Tanto para alquileres a largo plazo como diarios. necesito concluirCódigo Civil de la Federación Rusa. capitulo 35 Alquilar una vivienda contrato escrito con el empleador. Esto es para proteger las finanzas y la propiedad en caso de que el inquilino dañe los muebles o comience a liberar el apartamento sin su conocimiento. Sin un contrato, será difícil discutir y buscar una compensación. Otra forma de asegurarte financieramente - tomarCódigo Civil de la Federación Rusa. Artículo 329 Formas de asegurar el cumplimiento de las obligaciones los nuevos inquilinos disponen de una fianza y especifican en el contrato en qué casos no se devolverá el importe al inquilino.
El segundo punto importante son los impuestos por alquilar un apartamento. IndividuosCódigo Tributario Artículo 224. las tasas de impuestos pagar 13%, IPCódigo Fiscal de la Federación Rusa Artículo 346.20. las tasas de impuestos
simplificado - 6%. Si esto no se hace, existe el riesgo de multaCódigo Fiscal de la Federación Rusa Artículo 122. Impago o pago incompleto de los importes de los impuestos (honorarios, primas de seguros) — del 20 al 40% del importe del impuesto no pagado. No libera la deuda en sí.Alquile un apartamento real y totalmente pagado, y una vivienda comprada con una hipoteca. Pero hay que tener en cuenta la demanda en el mercado inmobiliario y las tasas de los bancos. Digamos que si el costo del alquiler cae un 4% y la hipoteca se come otro 3% anual del rendimiento, puede estar en números rojos. Esto es especialmente cierto ahora que los precios inmobiliarios y las tasas hipotecarias se han disparado en la primavera.
2. Organizar subarriendo de alojamiento alquilado
El área que alquiló puede ser volver a tomarCódigo Civil de la Federación Rusa Artículo 615. Uso de la propiedad alquilada a otra persona En este caso, no tendrá que comprar un apartamento, pero es importante obtener el consentimiento del propietario y fijarlo en el contrato de arrendamiento principal.
Hay dos formas de ganar dinero aquí:
- Alquila parte del local. Digamos que alquilas un apartamento de dos habitaciones y pones a una persona más en una habitación libre.
- Alquilar el espacio alquilado durante la ausencia. Encuentre un inquilino temporal para vivienda para vacaciones o viaje de negocios.
Además, el costo de un subarrendamiento puede incrementarse debido a la ausencia de obligaciones. El inquilino principal sigue siendo responsable ante el propietario por la condición de la propiedad y el pago oportuno, y el subarrendatario no necesita preocuparse por esto.
Por seguridad, también es importante celebrar un contrato similar al que se realiza cuando se alquila una vivienda. La única condición nueva es que el período de vigencia de este documento no puede exceder los términos del primario.
3. Invertir en bienes raíces comerciales
No es necesario gastar decenas o cientos de millones, o incluso miles de millones de rublos para abrir un centro comercial o convertir un apartamento en la planta baja en una tienda o cafetería. Puede invertir en bienes raíces comerciales con una cantidad relativamente pequeña disponible a través de fondos mutuos (UIF). Recaudan fondos de los inversores y los invierten y, a cambio, los participantes del fondo reciben una acción, un valor que confirma la propiedad. Los fondos mutuos pueden manejar diferentes activos: acciones, bonos, negocios y, de hecho, bienes raíces comerciales.
Dependiendo de la liquidez del activo, es decir, la capacidad de venderlo rápidamente, los fondos mutuos son abiertos, de intervalo, de intercambio y cerrados. Los fondos inmobiliarios suelen ser solo cerrados: es bastante fácil comprar acciones en cualquier momento en aplicaciones bancarias, pero reembolsarlas después del cierre (los plazos se indican de inmediato). Será posible salir del fondo antes de la fecha prevista únicamente mediante la reventa de la participación a otra persona.
El rendimiento aquí proporciona un cambio en el valor de la acción: crece junto con el precio de los bienes inmuebles y los honorarios de los inquilinos. La frecuencia de los pagos depende de la estrategia del fondo mutuo cerrado:
- Si el fondo invierte en bienes raíces comerciales en construcción, será posible obtener ganancias solo después de su puesta en marcha. Hasta que se venda la acción, no se acreditará ningún dinero en la cuenta.
- Si el fondo compra propiedades listas para usar, los accionistas reciben ingresos de alquiler provisionales cada trimestre. No es necesario esperar al reembolso de la acción para recibir ingresos. Los contratos con los inquilinos se celebran por un período prolongado (de 5 a 15 años), lo que garantiza la estabilidad de los pagos.
En cualquier caso, tras el cierre del fondo, se vende el inmueble y se reparte el dinero entre los inversores. El monto del depósito inicial aumenta debido a la ganancia del aumento en los precios de los objetos.
Hay riesgos en esta forma de ganar dinero. Por ejemplo, la salida anticipada de los inquilinos o una disminución en el valor de mercado de los bienes inmuebles pueden afectar la rentabilidad. Para que la acción sea estable, debe estudiar cuidadosamente el fondo mutuo antes de comprar: verifique su historial, revisiones, vea con qué clientes trabaja.
Invertir en inmuebles a través de un fondo de inversión cerrado es fácil con la Sociedad Gestora"Fondos inmobiliarios modernos”- ha estado operando en el mercado ruso desde 1996. MC ahora administra cinco fondos cerrados que compran y arriendan almacenes, centros comerciales, oficinas y otros locales costosos y lucrativos.
El costo de la contribución mínima es de 100.000 rublos. Es más barato que una compra completa de bienes raíces comerciales, además, consume menos energía: la elección de las instalaciones, la comunicación con los inquilinos, la documentación: la empresa administradora se hace cargo de todo esto. El propietario de la acción en este momento simplemente recibe ingresos. El plazo de inversión en fondos mutuos cerrados es de 5 a 10 años. Los derechos de los partícipes también están garantizados por un depósito especial: mantiene registros de los derechos sobre las participaciones en muchos fondos y sociedades de gestión a la vez.
Antes de comprar bienes raíces en el Reino Unido "Fondos inmobiliarios modernos» lleva a cabo una evaluación de los riesgos de inversión y cinco tipos de auditorías, incluidas técnicas y legales, - selecciona solo objetos de alta calidad. Además, la empresa evalúa el atractivo de los bienes inmuebles para los inquilinos ancla, es decir, las grandes empresas y las redes federales, como los mercados. Los riesgos de que quieran romper un contrato a largo plazo y abandonar el sitio son menores que los de una empresa pequeña y en desarrollo.
Conviértete en inversor
4. Revender el apartamento "asesinado"
Hay suficientes apartamentos en el mercado secundario de bienes raíces con reparaciones deficientes, comunicaciones de emergencia o violaciones legales. Debido a los problemas, su costo suele ser bajo, incluso si la ubicación es buena y el metraje es impresionante. Puede ganar dinero con dichos bienes inmuebles si elimina todas las deficiencias y las pone a la venta a un precio de mercado.
En este caso, debe evaluar de antemano sus capacidades y el grado de problemática del apartamento. Para darle una apariencia atractiva, tendrá que gastar energía, invertir en materiales de acabado, servicios de plomería, contratar a un abogado y poner los documentos en orden. Además, debe actuar rápidamente después de la compra: existe el riesgo de que durante la reparación y resolución de otros problemas, el valor de mercado de la vivienda caiga y borre todos los beneficios potenciales.
5. Comprar un apartamento en una casa en construcción
En la etapa de construcción, la vivienda cuesta menos, y cuando el apartamento está listo, puedes revenderlo por más y ganar con la diferencia de precio. En este caso, se concluye un acuerdo de acciones: adquiridoLey Federal N° 214-FZ del 30 de diciembre de 2004 “Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de departamentos y otros objetos inmobiliarios y sobre enmiendas a ciertos actos legislativos de la Federación Rusa Federación". Artículo 4 Acuerdo para la participación en la construcción compartida derechos de propiedad, no el apartamento en sí. Para evitar problemas con el desarrollador, debe asegurarse de antemano de que el texto del documento indique los términos de puesta en servicio, los términos de entrega de llaves y las condiciones de compensación. Con este último, será más fácil resolver problemas si el espacio habitable final resulta ser diferente al establecido en el contrato en términos de metraje u otras condiciones.
Además, antes de comprar, es importante considerar cuidadosamente el historial y la reputación del desarrollador; de lo contrario, existe el riesgo de encontrarse con una construcción a largo plazo o simplemente obtener un apartamento sin éxito. Para hacer esto, debe estudiar los documentos en el sitio web del desarrollador, dividirlo en Sistema de Información Unificado para la Construcción de Vivienda y archivador de casos de arbitraje, así como leer reseñas de clientes.
6. Invierta en valores respaldados por hipotecas (MBS)
Valores respaldados por hipotecas - bonos, producidoLey Federal "Sobre Valores Hipotecarios" del 11 de noviembre de 2003 N 152-FZ bancos. El esquema de trabajo es el siguiente: el cliente del banco le quita dinero para comprar bienes inmuebles, y el banco emite valores por la misma cantidad y los envía a la bolsa de valores, donde los inversionistas los compran. El banco en este caso gana al compensar los fondos gastados en la emisión de un préstamo, y el inversionista recibe renta garantizada: la ganancia es fija y gotea una vez al trimestre o a los seis meses de los intereses que paga el banco acreedor.
La principal desventaja de este método es a largo plazo: puede retirar el depósito solo después de que la hipoteca esté pagada en su totalidad, y esto suele ser décadas. Además, existe el riesgo de que el prestatario no pueda pagar la hipoteca en absoluto. Pero el monto del depósito puede ser cualquiera: es real comprar el ICB por 1,000 rublos. Y se venden en intercambios: no necesita ir a ningún lado e interactuar con terceros para comprar.
7. Comprar bonos de desarrollador
Los desarrolladores ahora no pueden usar los fondos de los accionistas para construir casas nuevas: el dinero está en cuentas de depósito en garantía. Y necesitan financiación, por lo que liberarValores en lugar de ladrillos: lo que necesita saber sobre los bonos de desarrollo / RBC bonos: los inversionistas los compran, es decir, dan fondos para la ejecución de proyectos, y luego el desarrollador devuelve el dinero, pero con intereses.
RendirEl volumen de bonos colocados de desarrolladores en Rusia casi se duplicó durante el año / TASS aquí es alto - 10-15%, pero hay muchos riesgos. Por ejemplo, si baja la demanda de viviendas en obra nueva, las cifras de ventas de las empresas caerán, no habrá dinero para pagar intereses.
La adquisición de acciones en un fondo mutuo cerrado es una forma confiable de ganar dinero en bienes raíces. Aquí hay pocos riesgos, porque la ganancia no se forma de una, sino de dos fuentes: el costo del alquiler y los cambios en el precio de mercado. Los ingresos se distribuyen entre los accionistas una vez al trimestre. Estrategia de Gestión ZPIFFondos inmobiliarios modernos” implica la compra de solo objetos construidos y ya alquilados, por lo que los inversores comienzan a recibir ganancias de la acción de inmediato. Y su rentabilidad potencial no es inferior a VOD, alrededor del 15% anual.
Puede convertirse en inversor en bienes raíces comerciales en el sitio web y en la oficina de la empresa administradora "Fondos inmobiliarios modernos». Los empleados lo ayudarán a elegir el fondo adecuado, redactar documentos y hacer un depósito.
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