7 trucos de vida que protegerán su hipoteca de sobrepagos
Miscelánea / / August 25, 2021
1. Elija el plazo de préstamo óptimo
El plazo de un préstamo hipotecario incide directamente en el monto de los sobrepagos: con su aumento, también aumenta el monto que se debe pagar al banco por usar el dinero. Esto lleva a la idea de contratar una hipoteca por un plazo más corto. Pero es importante evaluar correctamente su capacidad de pago. Si no cancela la hipoteca, el monto de la deuda aumentará debido a las multas. Y en algunos casos, el banco puede rescindir el contrato de préstamo. Pero generalmente los bancos desde el primer día de retraso discuten la situación actual con el cliente. En el peor de los casos, enfrenta una demanda con el banco y la venta de un apartamento para saldar la deuda.
Para no meterse en una situación difícil, es mejor tomar una hipoteca por un período con un margen. El plazo debe calcularse sobre la base de la comprensión de una carga financiera cómoda, de modo que los fondos permanezcan para una vida normal y una posible fuerza mayor. Los pagos mensuales no deben obligarlo a ahorrar en necesidades básicas: comida, ropa, recreación. Siempre tendrá la oportunidad de liquidar su hipoteca antes de lo previsto, al tiempo que reduce la cantidad de pagos en exceso.
2. Incrementa tu primera cuota
Cuanto mayor sea el monto que deposite en la etapa inicial, menor será el monto de la deuda y los pagos en exceso. Puede calcular previamente el pago en exceso utilizando una fórmula especial o en una hipoteca calculadora.
Suponga que planea comprar un apartamento por 10 millones de rublos. Desea obtener una hipoteca por 20 años y está listo para realizar un pago inicial de 1 millón de rublos. A una tasa del 10% anual, el pago en exceso del préstamo será de más de 11,8 millones de rublos. Si aumenta el pago inicial a 3 millones de rublos, el pago en exceso será menor: 9,2 millones de rublos. Este es un cálculo preliminar, los términos exactos de la hipoteca se le proporcionarán en el banco.
El banco considera el pago inicial, junto con el empleo, el nivel y la estabilidad de los ingresos, como confirmación de la solvencia del cliente. En este caso, la primera cuota no va al banco, sino que se transfiere al vendedor, formando, junto con el préstamo, el valor total del inmueble. Algunos bancos ofrecen sacar una hipoteca sin un pago inicial, pero la tasa de interés para esto el préstamo puede ser mayor o el banco requerirá una prenda de bienes raíces que ya tiene en propiedad.
Mikhail Seroshtan
Jefe del Departamento de Préstamos Hipotecarios - Vicepresidente de VTB.
Según nuestra base de datos, el pago inicial promedio es más del 30% del valor de la propiedad. Sin embargo, otorgamos préstamos con un pago inicial del 10% o incluso menos si los clientes utilizan fondos de capital de maternidad que representan al menos el 10% del costo de la vivienda. El monto del pago inicial debe ser tal que el monto del préstamo y los pagos mensuales sean cómodos para el prestatario.
3. Explore los programas hipotecarios
Es posible reducir el pago excesivo de un préstamo con la ayuda de incentivos y subsidios. Por ejemplo, puede utilizar el capital de maternidad para realizar un pago inicial o reembolsar un préstamo. Este año puedes conseguirCapital materno (familiar) 483 mil rublos por el nacimiento o adopción del primer hijo y 639 mil por el segundo o subsiguientes.
Hay programas preferenciales para militares, familias con niños, así como para aquellos que quieran comprar una vivienda en el campo o en el Lejano Oriente. Prórroga hasta el 1 de julio de 2022¿Cómo conseguir una hipoteca con apoyo estatal a una tasa del 7%? hipoteca preferencial: se puede emitir un préstamo a una tasa de hasta el 7% anual. El monto máximo del préstamo para todas las regiones es ahora de 3 millones de rublos.
Puede obtener una hipoteca para viviendas terminadas o en construcción. Comprar un apartamento en la etapa de boxes es más barato que cuando la casa ya se ha encargado. Es cierto que no podrá ingresarlo de inmediato, y es posible que deba extinguir su hipoteca y pagar el alquiler del apartamento simultáneamente. Calcule de antemano si esta opción es rentable.
Mikhail Seroshtan
Los prestatarios eligen viviendas tanto en el mercado inmobiliario primario como secundario, cada una de estas opciones tiene ventajas. La compra de nuevos edificios ahora está respaldada por programas estatales con tarifas preferenciales, pero al mismo tiempo es necesario cumplir con las condiciones de dicho programa. También puede haber ofertas especiales del desarrollador para la compra de bienes raíces. Al comprar una propiedad secundaria, puedes aprovechar los descuentos que tiene el banco además de la tasa base y así también recibir una oferta favorable. Además, esta es una opción para aquellos que no quieren esperar hasta que la casa esté terminada, pero planean mudarse rápidamente a una nueva casa y comenzar a construir su nido allí.
Si ya ha obtenido un préstamo hipotecario, puede refinanciarlo en condiciones más favorables. Por ejemplo, en VTB están solicitando refinanciamiento bajo el programa actualizado de hipotecas familiares a una tasa del 5%. Anteriormente, solo las familias con dos o más hijos podían participar en el programa. Ahora se aplica a las familias que tuvieron su primer hijo y los siguientes en 2018-2022, o tienen un hijo menor con una discapacidad. Puede solicitar el refinanciamiento en VTB en una visita; ya no necesita registrarse e ir al MFC y proporcionar un montón de documentos. Puede solicitar la refinanciación en el sitio web del banco. Solo necesita completar un formulario de solicitud y mostrar información sobre el préstamo anterior.
Aprende más4. Elija un sistema de pago conveniente
Puedes pagar la hipoteca con pagos diferenciados o anualidades. Con un sistema diferenciado, el tamaño de los pagos está disminuyendo gradualmente. La mayor carga financiera recae en los primeros años de hipotecas. Con una anualidad, los pagos permanecen sin cambios durante todo el plazo del préstamo, pero el pago en exceso final del préstamo será mayor.
Puede calcular previamente los pagos mensuales para calculadora. Suponga que planea sacar una hipoteca por 7 millones de rublos por un período de 20 años al 10% anual. Con una anualidad, tendrá que pagar 16,2 millones de rublos, es decir, el pago en exceso de intereses alcanzará los 9,2 millones de rublos. En este caso, el pago mensual se fijará durante todo el período de la hipoteca: 67,5 mil rublos.
Con un sistema diferenciado, será necesario pagar 14 millones de rublos, el pago en exceso será de 7 millones de rublos. Pero los primeros pagos del préstamo alcanzarán los 88 mil rublos.
Los bancos utilizan rentas vitalicias con más frecuencia. Un sistema de pago diferenciado es adecuado para quienes están bien versados en finanzas y pueden pagar en los primeros años de la hipoteca. contribuciones máximas en el contexto de los gastos de reparación, compra de muebles, vivienda de alquiler (si se compra un apartamento en un edificio en construcción). Además, el prestatario debe tener en cuenta que el tamaño de los pagos mensuales bajo un sistema diferenciado cambiará constantemente, por lo que será más difícil planificar un presupuesto familiar.
5. Realice pagos antes de lo previsto
Hay varias opciones para liquidar su hipoteca antes de lo previsto.
- Reducir el plazo del préstamo. Ayuda a incrementar la parte del pago regular, que tiene como objetivo saldar la deuda principal y reducir la participación de los intereses.
- Reducir el pago mensual. El plazo del préstamo sigue siendo el mismo y el saldo de la deuda principal se distribuye durante este período. La mayor parte del pago mensual son intereses devengados y una parte más pequeña es la deuda principal.
- Utilice la opción combinada. Con su ayuda, puede reducir tanto el plazo de la hipoteca como el monto del pago.
Es más rentable acortar el plazo del préstamo, porque al final pagarás menos en intereses. Pero reducir el pago regular es más seguro: si los ingresos caen repentinamente, le resultará más fácil pagar al banco. La mejor opción para muchos será un esquema combinado. Por ejemplo, puede pagar una cierta cantidad antes de lo previsto, reduciendo el pago mensual, pero luego continuar pagando la hipoteca en la misma cantidad que antes. Esto reducirá tanto el pago obligatorio como el período de amortización del préstamo.
Mikhail Seroshtan
Es necesario pagar la hipoteca antes de lo previsto cuando surja tal oportunidad; no hay restricciones. Lo principal es la comodidad y el cálculo racional de sus capacidades. Esto también se aplica a la selección de los parámetros que desea reducir.
6. Refinancia tu hipoteca
La refinanciación es el registro de un nuevo préstamo para pagar el anterior. Gracias a él, puede obtener la mejor tasa de interés y así reducir el monto del pago mensual. El juego vale la pena si la diferencia de tipos es de al menos el 1%. A veces, para abrir un nuevo préstamo y liquidar el anterior, es necesario pagar las primas del seguro, los servicios notariales, etc. Después de todos los cálculos, puede resultar que sea más rentable no concluir un nuevo contrato.
En algunos bancos, por ejemplo, existe un recargo temporal a la tasa de interés de refinanciamiento, para el período en que la garantía se vuelve a emitir a favor de un nuevo prestamista. Este proceso puede tardar de 2 a 3 meses, durante los cuales se le cobrará un pago mayor.
Mikhail Seroshtan
La hipoteca se puede refinanciar varias veces. Los bancos evalúan a estos prestatarios según el principio de "nada personal": siguen procedimientos estándar aprobaciones de acuerdo con los requisitos del banco, independientemente de la experiencia refinanciación.
Algunas personas no se arriesgan a contratar una hipoteca porque temen no poder pagar el préstamo a tiempo. Pero un buen banco siempre encontrará la manera de encontrar al prestatario a mitad de camino. V VTB Al refinanciar una hipoteca, puede utilizar la opción "Pago diferido" y no pagar el préstamo durante tres meses sin aumentar el monto de la deuda. Además, el banco no tiene una tasa de refinanciamiento aumentada para el período de trámites.
Aplicar para VTB También es posible refinanciar una hipoteca en otro banco. En este caso, la tasa será del 8.2% anual.
Envíe su solicitud7. Obtenga una deducción de propiedad
Al comprar una propiedad inmobiliaria, puede devolver hasta el 13% del valor gracias a una deducción de la propiedad. Cada persona puede solicitar una deducción de impuestos una vez y sujeto al límite. La cantidad máxima para calcular la deducción de impuestos para la construcción o compra de bienes raíces es de 2 millones de rublos, incluso si el suyo valía más. Es decir, puede devolver 260 mil rublos. Si compró un apartamento por menos de 2 millones de rublos, el saldo no utilizado se puede transferir a otro objeto.
También puede solicitar una deducción fiscal por los intereses pagados sobre la hipoteca. Aquí el límite es más alto: 3 millones de rublos. La deducción será de 390 mil rublos. En este caso, el saldo no utilizado no se puede transferir a otro objeto.
En total, al comprar bienes raíces en una hipoteca, puede devolver hasta 650 mil rublos. Se puede emitir una deducción fiscal con la condición de que reciba un salario blanco y pague el impuesto sobre la renta a una tasa del 13%. Las deducciones no pueden exceder el monto del impuesto sobre la renta pagado. Por ejemplo, si ha agregado 100 mil rublos al presupuesto en un año, la deducción no puede ser mayor que esta cantidad. Pero el saldo se puede transferir al año siguiente.
En algunos casos, es imposible emitir una deducción de propiedad: por ejemplo, si el apartamento se compró a expensas del capital de maternidad o de los fondos presupuestarios.