Alquilar un apartamento o conseguir una hipoteca: es más rentable
Llegar A Ser Rico Vida / / December 19, 2019
Al comparar hipotecas y arrendamiento de bienes raíces aspecto material suele ir por el camino. Los panelistas averiguar qué es mejor: a tío pago de otra persona, o de convertirse en un esclavo del banco para pagar, sino por su constante o se mueven en busca de opciones más rentables. Pero si permiso para apelar a los sentimientos y los números, la situación se vuelve más clara.
Alquiler y la hipoteca de un vistazo
El cambio de los precios inmobiliarios y de alquiler de apartamentos, así como el tamaño de la inflación durante un período prolongado de sólo aproximadamente, por lo que los cálculos se pueden predecir a ser inexactos. Y sin embargo, las cifras hablan más que las palabras.
El tipo medio ponderado de los préstamos hipotecarios en abril de este año, segúnpréstamos hipotecarios concedidos a personas físicas residentes, y adquirieron los requisitos de derechos de los préstamos de vivienda hipoteca en rublos El Banco Central ascendió a 9,64%. Según los analistas Domofond.ruInformes analíticos Domofond.ru
, Alquilar un apartamento fue en promedio 0,7% menos en el de marzo de 2018 que en diciembre de 2017. Sin embargo, sólo para estar seguro de que se supone que el propietario de la vivienda aumentará los pagos en un 5% por año.Para los cálculos se toma el centro regional, la ciudad de Volgogrado y la ciudad de varios millones de San Petersburgo.
Volgogrado
hipoteca
El precio medio de apartamento de un dormitorio en Volgogrado, según Domofond.ru, asciende a 2,365,695 rublos. Considere la situación si se han acumulado una contribución inicial de 15%, 25% y 50% del precio de compra y tomó una hipoteca al 9,64% anual durante 10 años.
De pago inicial, rublos | pago mensual, RUR | Sobrepago, rublos | El precio total de la vivienda, rublos |
354 854, 15% | 26 176 | 1 130 060 | 3 495 755 |
591 250, 25% | 23 088 | 996 818 | 3 361 818 |
1 182 500, 50% | 15 392 | 664 546 | 3 029 546 |
En los cálculos no tienen en cuenta los costes adicionales de los servicios relacionados en forma de seguro de la propiedad y la persona que tomó la hipoteca, y dicha compensación deducción de impuestos.
Vamos a suponer que los precios inmobiliarios se incrementará en un 5% al año, mientras que 10 años más tarde el apartamento tendrá un costo de 3,67 millones de rublos.
alquilar
El costo promedio de velocidad de eliminación de apartamento de un dormitorio en Volgogrado - 15 845 rublos por mes. Si el propietario va a aumentar el costo en aproximadamente un 5% por año, en 10 años, el inquilino tendrá que dar 24,556 rublos al mes. En total, a lo largo de los años se va a pagar por el alojamiento 2,389,344 rublos. La diferencia entre el costo de una hipoteca con el aporte inicial de 15% y los alquileres inquilino puede alquilar un apartamento en el precio proyectado en el año 2028 por otros tres años y nueve meses.
Con el salario promedio en Volgogrado, en la cantidad de 28 483 rublos, y los pagos por el arrendamiento, y la hipoteca parece factible para una familia con dos adultos que trabajan.
También hay que señalar que el inquilino sigue siendo el ahorro no utilizados para el pago inicial (si los hay) que puede poner en el banco a interés. segúnLas tasas de interés y créditos y depósitos estructura de urgencia Banco Central, la tasa promedio de los depósitos de uno a tres años de 6,41% en 2018. Desde hace 10 años el índice ha cambiado varias veces, pero vamos a utilizar esta figura para los cálculos. En los cálculos no tienen en cuenta el uso de mayúsculas.
Adelanto (acumulación), rublos | Suma 10 años, rublos |
354 854, 15% | 582 315 |
591 250, 25% | 970 241 |
1 182 500, 50% | 1 940 482 |
Respectivamente, durante 10 años, el inquilino no sólo gastar menos, pero gana en depósito.
Alquiler y almacenamiento
Desde el párrafo anterior, está claro cuántas personas serán capaces de ahorrar para un depósito durante 10 años, si continúa a retirar la vivienda.
La mayor oportunidad de ahorrar para un apartamento, y comprar sin una hipoteca de un hombre que tiene la mitad de la cantidad del precio de compra, pero sólo si el precio de los inmuebles no va a cambiar.
Después de 10 años para comprar un apartamento que será echado de menos por 425 213 rublos. Para el momento adecuado para tener a mano la cantidad completa, tendrá que dejar a un lado cada mes un poco más de 3,5 mil rublos.
Cinco años más tarde, en su depósito será 1,561,491 rublos. Para comprar un apartamento en este momento, una persona necesita cinco años para posponer un 13,4 mil por mes. Junto con el costo del alquiler de la vivienda dejará 29,3 mil en el primer año y el 32,6 mil - en el quinto. En consecuencia, si compra un apartamento en cinco años, los costos totales, teniendo en cuenta la licencia de alquiler 3,415,482 rublos, diez - 4,755,039 rublos. Ambas opciones son más caros que la hipoteca.
San Petersburgo
hipoteca
El precio medio de apartamento de dos dormitorios en San Petersburgo es 6,797,671 rublos.
De pago inicial, rublos | pago mensual, RUR | Sobrepago, rublos | El precio total de la vivienda, rublos |
1 019 651, 15% | 75 210 | 3 247 152 | 10 044 823 |
1 699 418, 25% | 66 362 | 2 865 134 | 9 662 805 |
3 398 836, 50% | 44 241 | 1 910 089 | 8 707 760 |
No pagar de más en su hipoteca, o si necesita acumular una señal de por lo menos la mitad del costo de un apartamento, o aumentar el pago mensual y reducir el plazo del préstamo. Con un salario promedioOficina del Servicio Federal de Estadísticas del Estado de la ciudad de San Petersburgo y la región de Leningrado 58,5 mil rublos para que sea evidente que no puede todo el mundo.
Después de 10 años, el apartamento estará probablemente costará 10,99 millones de rublos.
alquilar
El costo promedio de velocidad de eliminación de apartamento de un dormitorio en San Petersburgo - 32 744 rublos por mes. Con el crecimiento del costo de alquiler en un 5% por año durante 10 años, el pago mensual será de 50 787 rublos, y todo el empleador dará 4,942,178 rublos. La diferencia entre el costo de una hipoteca con un pago inicial del 15% en la contratación del inquilino puede alquilar un apartamento en el precio proyectado 2028 otros ocho años y tres meses.
No descontar y acumulación.
Adelanto (acumulación), rublos | Suma 10 años, rublos |
1 019 651, 15% | 1 673 247 |
1 699 418, 25% | 2 788 744 |
3 398 836, 50% | 5 577 490 |
Alquiler y almacenamiento
Y la compra de una persona de nuevo apartamento puede esperar sin hipoteca, que ya tiene la mitad de su precio. Sin embargo, para cumplir con el período de cinco años será problemática. Cinco años más tarde, en su cuenta será 4,448,162 rublos. Para recoger la cantidad requerida, cada mes tiene que posponer 39,2 mil. En total, el costo del alquiler tendrá que asignar de 72 mil por mes en el primer año.
Si compra un apartamento en cinco años, los costos generales en vista del arrendamiento se estiman en 8,968,837 rublos, después de 10 años - 11,739,849 rublos.
Entonces, ¿qué es más rentable
De acuerdo con los cálculos del promedio de alquiler rentable. En todos los casos, la cuota mensual de alquiler menos que el pago de la hipoteca. El pago inicial es no sólo que no se gasta, sino que también trae en dinero.
Sin embargo, después de 10 años de la hipoteca seleccionada en la propiedad será plana y el inquilino - no.
Con respecto a la vivienda de alquiler y un aumento simultáneo de ahorro en el apartamento - el mismo no es tan simple aquí. Trabajar factores previsibles: cuanto más dinero que tiene a mano, mayores ingresos y menores costos bienes raíces y alquiler en tu ciudad, más posibilidades de ahorrar para un apartamento sin una hipoteca y estancia en el negro. Por lo general, sin embargo, no se tienen en cuenta en los cálculos que en 10-15 años, los precios inmobiliarios podría aumentar significativamente.
Por lo tanto, es necesario tener en cuenta otro indicador clave - tiempo. Hacer previsiones a largo plazo difícil incluso para los especialistas. Y la estabilidad en el país - está más cerca de la religión: usted cree que ya sea o no en ella. Por lo tanto, si guarda un apartamento tendrá más de cinco años, debe traer a los cálculos no sólo lógica sino también la intuición.
Tenga en cuenta que el dinero debido a la inflación, depreciación y aumentos de bienes raíces en su valor.
Sin embargo, de acuerdo con RosstatÍndices de precios en el mercado secundario de vivienda de la Fedepatsii rusa, La caída de los precios en el mercado secundario en los últimos tres años para todos los tipos de apartamentos, excepto para la elite.
Como un factor adicional vale la pena teniendo en cuenta la proximidad de la edad de jubilación. En los pagos de pensiones para alquilar un piso es difícil, y en las grandes ciudades - es imposible. Así que en ese momento así tener sus propios hogares, incluso si usted tiene con el pago en exceso.
El argumento de que el dinero ha ido al banco, podría ser alquilar un apartamento hasta el final de la vida es constante, si usted renuncia a la compra de vivienda en una gran ciudad y alquilar un apartamento a un precio muy razonable. Por ejemplo, si guarda el exceso de pago de 3 millones de dólares, que le dan 25 años de los grandes al mes durante 10 años (pero es necesario tener en cuenta la inflación).
El dinero también se puede poner en depósito. La suma de 3 millones, teniendo en cuenta las actuales tasas promedio de los depósitos traerá 15 mil rublos al mes por ciento, 4 millones de - 20 mil.
¿Cómo se calcula que es más barato para usted
cálculos promediados dan los resultados promediados, por lo tanto, para entender que es más barato para los que tendrá que realizar cálculos de forma independiente. Para ello, necesita los siguientes datos:
- El valor del alquiler del apartamento.
- El tamaño de sus ahorros que desea utilizar como pago inicial.
- El costo de la vivienda, que desea comprar.
- La tasa de interés de la hipoteca (es posible utilizar la media nacional o lo que es ofrecido por el banco en el que desea tomar una hipoteca).
- Los intereses de depósito en el banco, al que están dispuestos a confiar su dinero para un período más largo.
Si usted está eligiendo entre una hipoteca y alquiler con acumulación simultánea de dinero para comprar un apartamento
1. hipoteca
con calculadora de hipotecas o en la página web del banco, calcular cuántos años le tomará una hipoteca a un pago mensual óptimas, lo que va a ser el pago excesivo.
Con el precio de la vivienda en 5,2 millones de rublos, un pago inicial de 3,2 millones, una tasa de interés del 11% y el plazo de la hipoteca en siete años, el pago mensual será de 34 245 rublos, y el pago en exceso - 876 569 rublos.
2. Apartamento
Contar el número de paso de los años le dará un apartamento para alquilar, teniendo en cuenta los posibles aumentos de las tasas.
Por ejemplo, usted da mensualmente 22 mil rublos, y alquilar un apartamento durante tres años. Durante este tiempo, el precio no aumentó, pero es obvio que después de siete años de alquiler no va a costar tanto. Por lo tanto, en el próximo año que presumiblemente va a dar para la contratación de 22 × 12 = 264 000, en los próximos tres años - 24 × 36 = 864 000, en los tres restantes - 26 × 36 = 936 000, el total - 2,06 millones de rublos.
3. Depósito y acumulación
Calcular cuánto dinero se acumulará en su depósito para el término de la hipoteca, y la cantidad de votos. Determina la cantidad de dinero que tendrá después del primer año, el segundo y así sucesivamente hasta el final del plazo de la hipoteca. También decidir sobre la cantidad que puede ahorrar cada mes para comprar un apartamento, calcular cuánto dinero se le dará un año, dos, y así sucesivamente hasta el final del plazo de la hipoteca. Ahora, mediante la adición de algunas sumas simples en depósito y ahorro de averiguar cuántos años usted será capaz de recaudar dinero en la propiedad.
En depósito y sin tasa de capitalización del 6,1% en la suma de 3,2 millones de rublos en siete años se volverá a 4,566,400 rublos.
Incluso si los precios inmobiliarios van a subir, a continuación, para comprar un apartamento sin una hipoteca no puede ser de siete años.
Hay una opción que no espere a acumular la cantidad requerida de depósito y depósito de 20 mil rublos al mes, o 240 mil por año. Entonces, después de cinco años en ahorros serán 5.376 millones de rublos. Teniendo en cuenta todo el alquiler de la propiedad dejará 6,64 millones de rublos y 176 000 permanecerá. En los siete años de la hipoteca de la vivienda dejará a 6,8 millones. es decir, el costo va sobre el mismo, pero salvó dos años, que es alquilar la vivienda y en este momento para ahorrar más rentable.
Estos cálculos sólo funcionan si el costo de los apartamentos no ha cambiado en cinco años, y el alquiler va a subir de precio más rápido que por sexo en el pronóstico.
Cuando un apartamento no es posible ahorrar incluso más allá del plazo de la hipoteca, es obvio que pedir un préstamo al banco es más rentable que para guardar.
Si usted está eligiendo entre una hipoteca y alquiler sin planes para comprar un apartamento en el futuro
1. Recuerde lo que están dando arrendador
Tome los números del ejemplo anterior - 22 mil rublos.
2. Calcular el pago mensual de una hipoteca
Una vez más, los números del ejemplo anterior - 34,3 mil rublos.
3. Comparación de los dos números
Es obvio que hacer rentable, incluso si no tomar en cuenta en el cálculo de la aportación inicial. Si todo no es tan clara, dividir el importe del pago inicial de la hipoteca, y el número de meses añadir a la cantidad reciba el pago mensual:
3 200 000 ÷ 84 = 38;
34,3 + 38 = 72.300 rublos.
En comparación con los 22 miles de conseguir más clara. Y aunque después de siete años de alquiler aumentará en el precio dos veces, alquilar un apartamento todavía será rentable.
Sin embargo, a los ocho años de una persona con una hipoteca extinguir por completo y pagará sólo para los servicios públicos. Un inquilino seguirá dando la misma cantidad de la contratación. Por otro lado, si no se eleva el pago de un apartamento, la cantidad que habría ido para una hipoteca, será suficiente para 26 años del contrato de arrendamiento.
4. Calcular cuánto va a ganar en el dinero que podría haber ido para el pago inicial
Después de siete años habrá 4,57 millones de rublos en depósito. Y si se establece un lado cada mes la diferencia entre los pagos en la cantidad del 12,3 mil por mes, en los siete años que traerá más 1,03 millones. Una cantidad total de 5,6 millones, las disposiciones de 6.1% por año, generará 28,5 mil rublos por mes de interés.
véase también
- ¿Cómo vender un apartamento: una instrucción detalla →
- Lo que hay que comprobar antes de comprar un apartamento en el mercado secundario →
- ¿Qué tan rápido para alquilar un apartamento en alquiler: guía paso a paso →