Inversiones y gestión de bienes raíces comerciales - curso gratuito de la Escuela Rusa de Administración, formación, fecha: 9 de septiembre de 2022.

Propiedad inmobiliaria comercial: características principales

• Características económicas del inmueble.
• Análisis de ubicación.
• Características arquitectónicas y urbanísticas: inmuebles de oficinas.
• Características arquitectónicas y urbanísticas: inmuebles comerciales.
• Especificaciones de construcción e ingeniería.
• Medición de áreas. BTI - Plano técnico.
• Normas internacionales para mediciones en el sector inmobiliario: BOMA, IPMS.
• Características legales del inmueble.
• Clasificación de locales de oficinas.
• Clasificación de almacenes y locales comerciales.

Invertir en bienes raíces comerciales
• Bienes inmuebles comerciales: estructura de costos.
• Venta de inmuebles comerciales.
• Alquiler de inmuebles comerciales: estructura de los ingresos por alquiler.
• Cómo se forma el valor de mercado de una propiedad.
• Inversión venta de inmuebles comerciales.
• Determinación del valor de un activo inmobiliario: método de capitalización directa.
• Determinación del valor de un activo inmobiliario: descuento de flujos de caja.
• Rentabilidad y payback Tasa interna de retorno.
• Estilos de inversión.
• Ciclo de inversión.

Desarrollo del concepto y práctica de la venta de objetos inmobiliarios comerciales.
• Complejos Multifuncionales (MCs), definición, principios de formación.
• Concepto y clasificación de IFC, ejemplos de proyectos implementados.
• Ventajas/desventajas de la construcción e implementación de un complejo multifuncional.
• Creación de una idea única para un complejo multifuncional, búsqueda de la combinación óptima de funciones, efecto de sinergia.
• Concepto arquitectónico, especificaciones técnicas básicas de funciones de oficinas, comercio minorista y hotelero, características de combinación dentro de un complejo de uso mixto.
• Detalles específicos del llenado del complejo de uso mixto (características para atraer inquilinos y/o vender espacio).
• Tendencias actuales en la formación de complejos de uso mixto y ejemplos de instalaciones exitosas.
• Centros de oficinas (OC).
• Investigación de mercado. Análisis del entorno competitivo. Situación actual del mercado y tendencias futuras.
• Creación de una idea única. Desapego de los competidores. Parámetros del OC “ideal”.
• Particularidades de las soluciones arquitectónicas, determinación del “coeficiente de pérdida de espacio en un edificio”, soluciones de planificación óptimas (ejemplos).
• Sistematización de tipos de centros de oficina (especificaciones técnicas): clasificación actual de centros de oficina del Gremio de Gerentes y Desarrolladores.
• Formación de la tarifa base de alquiler.
• Escribir un concepto para promocionar un objeto. Búsqueda de una cartera de inquilinos equilibrada.
• Principios de ocupación del espacio de oficinas, interacción eficaz con los inquilinos, principales errores de los propietarios.
• Métodos de búsqueda de inquilinos en el mercado actual.
• Soporte documental de los procesos - títulos de propiedad, tipos de contratos de arrendamiento, contrato preliminar (texto completo del contrato de arrendamiento de oficina, a largo y corto plazo).
• Metodología para la determinación del monto del alquiler.
• Servicios para inquilinos y visitantes de locales de oficinas: obligatorios y adicionales, práctica vigente.
• Centros comerciales (TC).
• Parámetros de un centro comercial “ideal”.
• Desarrollo del concepto de centro comercial, determinación del formato del centro comercial, diferenciación de la competencia. (secuencia de pasos a la hora de decidir el formato, área y parámetros del futuro centro comercial, determinando una posible composición de los inquilinos).
• Preparación previa a la venta, preintermediación, especificaciones técnicas de los inquilinos clave (reglas para la “preintermediación” - recopilación y análisis de respuestas de los inquilinos sobre la posibilidad de ingresar al proyecto).
• Creación de un concepto tecnológico. Particularidades de las soluciones arquitectónicas (especificaciones de diseño basadas en un concepto tecnológico, especificaciones técnicas de los principales inquilinos “ancla”).
• Formación de tarifas de alquiler. Elaboración de un plan comercial. Determinación de tarifas de alquiler en un centro comercial; porcentaje de la facturación del inquilino; trabajar con inquilinos ancla (la práctica actual de acordar términos comerciales con “anclas”).
• Construir relaciones efectivas con inquilinos clave.
• Elaboración de un plan comercial (análisis de los ingresos por alquileres durante la construcción o reconcepción de un centro comercial).
• Soporte documental de procesos, títulos de propiedad, tipos de contratos de arrendamiento, contrato previo. Contrato teniendo en cuenta un porcentaje de la facturación (textos completos de los contratos de arrendamiento preliminar y principal, teniendo en cuenta el porcentaje de la facturación del inquilino).
• Funciones obligatorias y adicionales (relacionadas). Compras y ocio activo. Misiones, centros de trampolines, escuelas culinarias, museos, exposiciones, zoológicos. El centro comercial como plataforma social (ejemplos de nuevos centros comerciales de éxito).
• Garantizar la máxima ocupación del espacio de alquiler. Reglas básicas para la búsqueda, selección y colocación efectiva de inquilinos (atracción inicial de inquilinos, organización de exhibición de la propiedad y suministro de información, responsabilidades de los administradores de alquileres).
• Centros comerciales: tipos, clases, ventajas, tendencias. Ejemplos de experiencias rusas exitosas.
• Postulados del proceso de negociación con inquilinos. Justificación del precio.

Modelo de negocio de una sociedad gestora en el sector inmobiliario comercial.
• Estado del mercado inmobiliario.
• Introducción.
• Análisis del mercado inmobiliario comercial.
• Tipos de inmuebles comerciales, sus características distintivas: inmuebles para comercios minoristas, inmuebles para oficinas, inmuebles para almacenes.
• Complejos multifuncionales.
• Conjunto inmobiliario como Objeto de Gestión.
• Procesos de negocio de la Sociedad Gestora.
• Principales actividades de la sociedad gestora.
• Procesos de negocio detallados - para autoestudio.
• Desarrollo de la estructura organizativa y funcional de la sociedad gestora.
• Selección del modelo de gestión de la sociedad gestora.
• Tipos de estructuras organizativas, pros y contras.
• Interacción de servicios.
• Resolver el problema de la “duplicación” de funciones.
• Delegación de autoridad.
• Caso: desarrollo de una estructura organizativa y funcional de una sociedad gestora de un determinado objeto.
• Principales divisiones de la sociedad gestora. Composición, tareas, normativa.
• Divisiones claves para la operación y mantenimiento de las instalaciones.
• Gestión de instalaciones de servicio de operación técnica.
• Servicio de limpieza.
• Divisiones no esenciales.
• Departamento administrativo. Recepción central.
• Servicio de control de obra.
• Servicio de seguridad y vigilancia.
• Flujo de visitantes, mecanismos para gestionarlos - para estudio independiente.
• Caso: separación de los flujos de visitantes en un complejo multifuncional específico y un algoritmo para gestionar estos flujos.
• Gestión comercial - gestión de propiedades, planes de ventas, estrategia de ventas.
• Caso: análisis de la situación entre el arrendador y el inquilino-deudor durante una crisis.
• Equipamiento moderno de ingeniería de edificios.
• Qué “pequeñas cosas” pueden convertirse en la principal ventaja.
• Gestión de los recursos consumidos de los servicios públicos. Despacho complejo.
• Los rasgos de la dirección de los complejos Multifuncionales.
• Tipos de contratos de administración inmobiliaria: contratos de gestión integral del inmueble con el propietario, contrato de mantenimiento y mantenimiento de la instalación con el inquilino (propietario), acuerdo de reembolso de servicios públicos, acuerdo alquilar.
• Caso: seleccione el tipo de contrato para la gestión de un determinado objeto.

Relaciones de arrendamiento
• Crisis en el mercado inmobiliario. Fuerza mayor y medidas gubernamentales de apoyo a los inquilinos.
• Negociaciones con inquilinos durante una crisis.
• Cómo prepararse para las negociaciones con los inquilinos.
• Lo que necesita saber sobre la contraparte antes de iniciar las negociaciones. Plan B.
• Estrategias básicas de negociación. Formas de llegar a un acuerdo con el inquilino.
• Psicología de las negociaciones. Principales canales de influencia sobre la contraparte.
• Gestionar el clima de negociaciones.
• Negociaciones injustas. Violación del equilibrio de intereses de las partes.
• Acciones del inquilino para reducir el alquiler y contramedidas del propietario.
• Estrategia de interacción con inquilinos durante una crisis.
• Taller. Reducción del alquiler a cambio de prórroga del contrato: determinación del importe del descuento.
• Condiciones del contrato de arrendamiento, que adquieren especial relevancia durante una crisis.