Cómo crear una HOA en tu hogar

¿Qué es HOA y por qué es necesario?

La Asociación de Propietarios (HOA) es una organización sin fines de lucro que creado por tiempo indefinido para administrar un edificio de apartamentos, tiene una cuenta bancaria y un sello.

HOA respuestas para su mantenimiento, operación, reparación, así como para la prestación de los servicios públicos a sus vecinos. Estos temas son tratados por la junta y el presidente de la sociedad.

Los temas más importantes se resuelven con la participación de todos los vecinos. Por ejemplo, en las asambleas generales discuten el monto de los pagos obligatorios, la obtención de un préstamo, un plan anual para reparar la propiedad, etc. La decisión se considera adoptada si votado por lo menos dos tercios de los miembros de la sociedad.

Después de registrar una HOA, se abren nuevas oportunidades para los propietarios: por ejemplo, puede alquilar sótanos e invertir el dinero recibido en la instalación de cámaras de circuito cerrado de televisión, tecnologías de eficiencia energética y no solo. O tome un préstamo para una revisión importante, para no esperar hasta que la cantidad requerida se acumule en la cuenta de la HOA.

Solo se puede organizar una sociedad en una casa. Al mismo tiempo, varias casas pueden entrar en la sociedad.

¿En qué se diferencia una HOA del Código Penal y qué elegir?

Otra forma más popular de gestionar un edificio de apartamentos es la participación de una empresa de gestión (MC). Entonces, en la región de Moscú ahora para el 88% de la vivienda encontrarse organizaciones privadas o municipales, para el 12% - HOA.

El Reino Unido es especialmente relevante para las casas nuevas, donde los residentes aún no han tenido tiempo de conocerse. Con el tiempo, cuando la comunidad comienza a formarse, los propietarios, si lo desean, cambian el Código Penal a una HOA. Sin embargo, la sociedad puede contratar empresa de gestión como contratista.

A diferencia de la HOA, el Reino Unido es una organización comercial.

Sus actividades están autorizadas y el alcance del trabajo está determinado. tratado hasta por cinco años. La empresa de gestión sirve de forma independiente a la casa o atrae a otras empresas. Y también proporciona a los propietarios de apartamentos (o HOA, si el contrato se concluye con una sociedad) informes sobre el trabajo realizado.

Ambas formas de gobernanza tienen ventajas y desventajas. La ventaja de la HOA es que todos los participantes están personalmente interesados ​​en la gestión eficaz de la casa y pueden elegir contratistas sin pensar en las ganancias.

También es fácil controlar el gasto de los fondos de la sociedad: tiene una cuenta corriente para la casa. Como resultado, cualquier propietario, si lo desea, puede consultar las transacciones financieras. La sociedad gestora, en cambio, puede tener una cuenta de varias casas a la vez, que están bajo su gestión.

Al mismo tiempo, la HOA requiere un alto nivel de autoorganización por parte de los residentes. La asociación asume la responsabilidad de todos los sistemas de ingeniería y sus representantes de forma independiente. comunicarse con los proveedores, resolver disputas con ellos y también resolver conflictos entre dueños No siempre hay personas en la casa que puedan tratar estos problemas de manera competente.

Al mismo tiempo, el Reino Unido es una organización que, por regla general, se dedica profesionalmente a la gestión. Sus representantes por lo general ya tienen experiencia y contactos de los proveedores adecuados. Ella se encarga de todas las comunicaciones con ellos. Si la sociedad gestora no está suficientemente cualificada, puede ser cambiar.

En esta tabla, hemos recopilado los principales pros y contras de HOA y UK:

En general, administrar una HOA hoy es más fácil que hace unos años. Durante este tiempo, han aparecido en el mercado servicios que pueden externalizar muchas funciones, como la contabilidad, la organización de un centro de contacto y el servicio de emergencia.

Por lo tanto, el presidente de la HOA no tendrá que responder de forma independiente a las solicitudes de los residentes si su tubería se ha reventado. Incluso las reuniones de propietarios con voto se pueden realizar de forma remota.

La mejor opción puede ser un esquema en el que la HOA contrate a una empresa de gestión como contratista. Esto combinará las ventajas de las dos formas de control del hogar. Al mismo tiempo, la sociedad gestora se convierte en un "servicio" y no estará "por encima" de los propietarios, sino en una sociedad horizontal equivalente con la HOA.

Cómo crear una HOA

Si usted es el iniciador, es importante comunicarse con los residentes para saber si quieren cambios y hablar sobre las características del trabajo de la HOA. Por lo general, las casas ya tienen chats generales en WhatsApp o Telegram: en ellos puede evaluar el estado de ánimo de sus vecinos, encontrar aquellos que apoyarán su idea.

Calcular el costo de administrar una casa

Si ve una respuesta positiva, puede proceder al cálculo de los gastos. Es necesario comprender qué sistemas de ingeniería hay en la casa, qué maestros se necesitan para mantenerlos, cuánto cuestan sus servicios, qué se necesita reparar ahora.

Necesitará ascensores, servicios de emergencia y despacho, contabilidad, conserjes, plomeros, electricistas, ingenieros. Estos mismos especialistas revisarán la casa antes de que el MC la entregue a su HOA.

Como se mencionó anteriormente, hoy en día la mayoría de los servicios se pueden subcontratar.

Es más fácil y económico, porque no necesita gastar dinero en mantener a las personas en el estado y organizar el proceso usted mismo. Además, es más fácil conectar a los trabajadores temporales de esta manera, por ejemplo, si hay mucha nieve en invierno y se necesitan más conserjes. Hay servicios en el mercado que pueden encargarse de todas estas cuestiones, por ejemplo, Gorserv.

Además, la HOA puede conectar la aplicación móvil del residente y simplificar la comunicación con los propietarios. En él, puede aceptar solicitudes, realizar encuestas de opinión pública, colocar anuncios y recibir datos de contadores. Entre otras cosas, permitirá abandonar las copias en papel de los recibos: los propietarios de apartamentos podrán pagar las facturas en línea. En promedio, dicho programa cuesta de 3 a 10 rublos por apartamento por mes.

Finalmente, puede incluir en sus cálculos el costo de contrato de seguro responsabilidad de los propietarios por los daños causados ​​a los bienes de terceros. Esto significa que si uno de los residentes inunda el apartamento de otra persona o se incendia el cableado eléctrico de alguien, los costos de reparación serán cubiertos por seguro.

Crear un grupo de iniciativa

Ayudará a atraer a tantos propietarios como sea posible a la creación de una HOA. Los requisitos para el número de personas en él y los deberes de sus miembros no están detallados en la ley.

Por lo general, el grupo ayuda en la organización de la reunión, informa a los propietarios sobre su celebración y selecciona candidatos para personas responsables. Sus miembros también pueden caminar por los apartamentos y hablar sobre los beneficios de la HOA para los residentes. Puede encontrar tales asistentes en los chats en casa ya mencionados.

Preparar un borrador de la carta de HOA

El estatuto de la asociación es el principal documento constitutivo que regula las actividades de la organización. Se toma inmediatamente después de la decisión de crear una HOA en una junta general de propietarios. Es mejor preparar una versión borrador por adelantado. Puede encontrar una muestra de dicho documento en Internet.

Los artículos de la asociación deben incluir lo siguiente: información:

• Ubicación de la HOA. Suficiente indicar liquidación (según el artículo 54 del Código Civil de la Federación Rusa).
• El objeto y finalidad de sus actividades.
• El procedimiento para el surgimiento y terminación de la membresía en la HOA.
• La composición y competencia de los órganos de administración de la sociedad, la comisión de auditoría, el procedimiento para la toma de decisiones por parte de los mismos.
• Otra información que no contradiga la ley. Por ejemplo, una forma de notificar a los residentes sobre las reuniones generales y los resultados del trabajo de la HOA. También puede especificar que el presidente sea elegido por los propietarios en la junta general o solo los miembros de la junta de su composición.

Un punto importante: en el estatuto es necesario usar no solo el nombre de HOA, sino también TSN, una sociedad de propietarios. Este término no es del código de vivienda, sino de Código Civil de la Federación Rusa, y es sobre él que se orienta la inspección fiscal.

TSN es una forma organizativa y legal relativamente joven de gestión de bienes raíces, que cubre no solo los edificios de apartamentos, sino también, en particular, las asociaciones de jardinería.

Aquí hay una variante de la redacción de los estatutos: "La sociedad es una empresa sin fines de lucro una organización establecida en forma de sociedad de propietarios, en forma de sociedad dueños de casa".

Organizar una reunión de propietarios

La decisión final sobre la creación de residentes HOA aceptar en la junta general. El iniciador debe notificarlo a los propietarios 10 días antes del evento. Todos deben enviar carta ordenada o dar el aviso personalmente bajo la firma. Además, vale la pena publicar anuncios en la casa y escribir varias veces sobre la reunión en el chat general de WhatsApp o Telegram.

Esto no está detallado en la ley, pero ayudará a evitar reclamos de los residentes en el futuro.

En la primera asamblea general, se elige primero un secretario que protocoloal final del evento. Luego discuten por qué se necesita la asociación, cómo se organizará la gestión de la casa y cómo cambiarán las tarifas. En la misma reunión, generalmente se adopta la carta de la HOA. También necesitará una comisión de escrutinio, que contará los votos. Requisitos estrictos para ello. No.

Hacer una reunión Poder en forma de jornada completa, jornada parcial y jornada parcial. En todo caso, los vecinos de la casa tendrán que votar por escrito mediante papeletas. En ellos, los propietarios indican su nombre completo, datos del pasaporte, dirección, número de habitación, su área, compartir en el derecho de propiedad, decisiones sobre cada asunto (“a favor”, “en contra”, “abstención”), poner fecha, firma y transcripción.

• En la forma presencial, los propietarios se reúnen en un mismo lugar para discutir temas de actualidad y votar.
• En caso de formulario de ausencia, los residentes envían las papeletas completas o las remiten a una fecha determinada a la dirección indicada en la notificación.
• formulario a tiempo parcial proporciona la posibilidad de discusión presencial de la agenda y toma de decisiones sobre temas clave y voto a distancia.

También puede realizar una reunión en línea, con la ayuda de servicios especiales. Por ejemplo, GIS vivienda y servicios comunales. Para invitar a todos los residentes de la casa, necesitará un registro de propietarios. Puedes solicitarlo desde el Reino Unido. Si la empresa se niega a dar información, puede acudir a los tribunales; sin embargo, es más fácil solicitar un registro a servicios como registrarse.net.

Es importante que el protocolo posterior a la reunión fuera firmado por todos los residentes que hablaron a favor de la creación de una HOA, - no menos 50% del número total de votos de los propietarios del local + 1 voto.

Elegir una junta y un presidente

Por lo general, inmediatamente después de la decisión de crear una HOA, en la misma asamblea general, los propietarios eligen a la junta y al presidente por mayoría. Los miembros de la junta también pueden decidir por sí mismos quién tomará principal posición, si está especificado en la carta.

El presidente tomará las decisiones de gestión y podrá formar parte de la comisión de escrutinio junto con el secretario, el directorio lo ayudará en la ejecución de las tareas principales. El mandato del presidente depende de la decisión de los propietarios.

Si los miembros de la HOA no están satisfechos con las personas responsables, pueden cambiarlas en la nueva asamblea general.

Es mejor elegir un número impar de personas en el tablero: 5 o 7 personas. Si la casa es pequeña, con tres es suficiente. En este caso, no habrá ninguna situación en la que los votos de los miembros de la junta se dividan por igual, por ejemplo, al elegir un presidente.

Por decisión de los residentes, los miembros de la junta pueden recibir una remuneración por su trabajo, pero en la práctica esto es más relevante para el presidente, ya que dedica la mayor parte de su tiempo a la gestión. Importe de la remuneración determinar propietarios en una reunión general de miembros de la HOA. Al mismo tiempo, tanto la junta como el presidente pueden trabajar de forma gratuita; aquí no hay restricciones legislativas.

También se necesita HOA elegir comité de auditoría de entre sus miembros. Estas personas, al menos una vez al año, verifican las actividades financieras de la asociación y brindan a los residentes una opinión sobre los resultados de la verificación. Si hay preguntas sobre la documentación, este tema se plantea en la junta general.

Registrar la HOA en la oficina de impuestos

HOA registrado como persona jurídica en la ubicación de la casa. También puede enviar documentos a través del "Gosuslugi". Deberá adjuntar una solicitud P11001, pasaporte, una copia de los estatutos, actas de la reunión.

Si presenta documentos en persona, deberá pagar una tarifa de 4,000 rublos. Cuando se presenta electrónicamente, no pagado.

Al registrar una sociedad en la aplicación, es importante usar el nombre TSN; como se mencionó anteriormente, se toma del Código Civil de la Federación Rusa. Si intenta registrar una HOA, lo más probable es que la autoridad fiscal lo rechace, ya que la legislación actual no prevé tal forma organizativa y legal.

Desafortunadamente, ahora las normas del derecho civil son contrarias a la ley de vivienda: el Código de Vivienda de la Federación Rusa indica un tipo de organización (HOA), cuya forma no está prevista en el Código Civil de la Federación Rusa.

Firmar contratos con propietarios.

Para convertirse en miembros de la HOA, los propietarios que votaron por la creación de la sociedad escriben declaración sobre la entrada en cualquier forma.

Lo más probable es que no todos los residentes quieran formar parte de la asociación. Sin embargo, con el resto, también será necesario celebrar acuerdos separados, ya que en el Código de Vivienda de la Federación Rusa dichoque paguen una cuota por el mantenimiento de la vivienda y utilidades Publicas de acuerdo con estos documentos.

No existe una forma estricta para dicho acuerdo, lo principal es que las obligaciones de la HOA para administrar la casa y el propietario para el pago oportuno se detallan en el documento. El anexo del contrato suele indicar el monto del pago por el mantenimiento de la casa. Puede agregar condiciones para su indexación. El procedimiento para celebrar un acuerdo. regulado Código Civil.

El propietario tendrá 30 días para firmar el documento o nombrar los puntos que no le convenían. Un residente puede rechazar el contrato, pero aún debe pagar los servicios, centrándose en los montos del anexo del contrato y las tarifas de los recursos. Estos últimos son establecidos por la comisión regional de energía.