Cómo comprar un apartamento en un edificio nuevo: instrucciones detalladas para aquellos que nunca han hecho esto
Miscelánea / / June 30, 2022
1. Haz una lista de requisitos para el apartamento.
Hay muchos edificios nuevos en el mercado: para no perder semanas mirando cada oferta, es importante acortar el círculo de búsqueda al principio. Para hacer esto, responda algunas preguntas:
- ¿Qué tamaño de apartamento sería cómodo para ti? Y no solo ahora, sino también dentro de 5, 10, 15 años. Esto es importante si planea vivir en un apartamento durante mucho tiempo y se está preparando para la llegada de los niños.
- ¿Qué debería haber en el apartamento? Aquí debe tener en cuenta no solo el diseño y las habitaciones, sino también la cantidad de baños y ventanas, el tamaño del balcón, la presencia de una despensa y otros detalles.
- ¿En qué piso quieres vivir? Todos los pisos tienen sus pros y sus contras. Por ejemplo, desde las superiores se abre una hermosa vista, pero si el ascensor se rompe, será difícil subir. En los inferiores, no tiene que preocuparse por el ascensor, pero el ruido de la entrada o de la calle penetrará en el apartamento.
- ¿De qué material está hecha la casa? En ladrillo, el aislamiento térmico y acústico es mejor, pero son más caros. Los paneles son los más presupuestarios, pero con muy buena audibilidad. Monolítico: fuerte y duradero, y también tienen paredes lisas. Pero con el aislamiento térmico y acústico, también puede haber problemas.
- ¿Te gusta despertarte temprano en la mañana? Entonces necesitas un apartamento con ventanas al este. Si no, ve al oeste. Es mejor no considerar los apartamentos orientados al norte: en otoño e invierno estará especialmente oscuro y frío allí.
Lo más importante es el presupuesto. Vea cuánto están pidiendo en el mercado el apartamento de sus sueños y si tiene suficiente dinero. Si no, calcule cuántos años le tomará pagar la hipoteca: esto se puede hacer en las calculadoras en línea en los sitios web de los bancos. Y también controlarDecreto del Gobierno de la Federación Rusa del 30 de abril de 2022 No. 806 "Sobre las enmiendas a ciertas leyes del Gobierno de la Federación Rusa"si su apartamento está incluido en el programa de hipoteca preferencial.
Después de los cálculos financieros, se pueden ajustar los requisitos de vivienda. Si no hay suficiente dinero, mira la imagen del apartamento ideal y decide a qué puntos puedes renunciar.
2. Decidir sobre el área
Esto también es mejor hacerlo antes de buscar vivienda. Es importante tener en cuenta tus propios hábitos y ritmo de vida. Por ejemplo, si trabaja en el centro de la ciudad y no quiere pasar tres horas conduciendo hasta la oficina, probablemente sea mejor no considerar las ofertas en áreas suburbanas. Y si te gustan las actividades al aire libre y trabajar a distancia, la proximidad al centro de la ciudad no será tan importante para ti como la proximidad a parques y embalses.
El área debe tener una infraestructura desarrollada: tiendas, lugares de recreación, hospitales, escuelas, jardines de infancia, centros deportivos. Además, preste atención a la accesibilidad del transporte. Es conveniente cuando hay autobuses, tranvías, minibuses y metro cerca. Si se tienen en cuenta todos los deseos, puede comenzar a estudiar el mercado.
Encontrar el apartamento de sus sueños en un edificio nuevo es fácil Avito Propiedades. El sistema de filtros le permite ver solo anuncios realmente interesantes. Puede especificar el área deseada, piso, número de habitaciones, balcón, tipo de casa y otros criterios importantes. Además, el servicio cuenta con catalogo de obra nueva: no consideres toda la lista de apartamentos, sino solo en el conjunto residencial que más te guste. Alrededor del 85% de todos los complejos residenciales en Moscú están representados directamente por desarrolladores en Avito. En otras ciudades de Rusia, la elección también es grande.
Mover a nuevo edificio
3. Compruebe el desarrollador
Cuando se seleccionan las opciones de apartamento, no se apresure a hacer una cita de inmediato con el vendedor. Perder el tiempo hablando e inspeccionando viviendas no tendrá sentido si el desarrollador no es confiable.
- Explora el sitio web de la empresa. Debe estar su historia (cuanto más antigua sea la empresa, mejor) y documentación importante. Incluido para su complejo residencial: permiso de construcción, declaración de proyecto, diseño, costo por metro cuadrado.
- abierto sitio web Sistema de Información Unificado para la Construcción de Vivienda. Examine su LCD: información técnica y estadísticas sobre el tiempo de trabajo.
- Golpea al desarrollador en el archivador de casos de arbitraje. Si a menudo demandaba a los compradores debido a la violación de los plazos u otros problemas, es mejor no hacer un trato.
- Leer reseñas de clientes. Preste especial atención a las desventajas que enumeran y comprenda cuán importantes son.
4. Mira alrededor del apartamento
El desarrollador ha sido verificado, el apartamento ha sido seleccionado. Pero es demasiado pronto para concluir un acuerdo. Primero tienes que ver la vivienda. El orden de inspección depende del estado de la casa.
- En la etapa de construcción. Visite las instalaciones, inspeccione el área y los alrededores. Así que te aseguras de que las promesas del desarrollador se correspondan con la realidad. Hay un life hack para los apartamentos en casas panel típicas: averigua la serie de casas y busca otras iguales, pero ya puestas en funcionamiento. Chatea con sus inquilinos y descubre qué tan cómodos son los apartamentos comprados.
- La casa esta alquilada, y se puede entrar al apartamento. Verifique el cumplimiento del metraje, la calidad de la instalación de ventanas, el estado de las paredes y el piso. Y también el trabajo del capó y los enchufes. En el primer caso, abra la ventana y adjunte una hoja de papel a la ventilación; debe atraerse a la rejilla. En el segundo, use un destornillador indicador o tome cualquier electrodoméstico barato para inspeccionarlo e intente encenderlo. No necesita probar una nueva toma de corriente con un teléfono inteligente: si algo sale mal, el dispositivo no funcionará bien.
- El apartamento ya está terminado.. Asegúrese de que las costuras en las paredes, el techo y el piso estén limpias. Pagar de más por linóleo torcido o papel tapiz burbujeante es un dudoso placer.
5. Firmar un acuerdo
¡Estás en la línea de meta! Ahora tenemos que lidiar con el papeleo. Hay tres opciones aquí.
- Acuerdo de Compra y Venta (SPD). Tal necesarioCódigo Civil de la Federación Rusa Capítulo 30. Compra y ventasi la casa ya está construida. El costo del apartamento en este caso será más alto, pero será posible mudarse de inmediato y no tendrá que preocuparse por las violaciones de los plazos. Antes de firmar el contrato, es necesario celebrar un acto de aceptación y transferencia.
- Acuerdo de participación de capital (DDU). EsLey Federal N° 214-FZ del 30 de diciembre de 2004 (rev. del 14 de marzo de 2022) “Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros objetos inmobiliarios y sobre las enmiendas a ciertos actos legislativos de la Federación Rusa”. Artículo 4 Acuerdo para la participación en la construcción compartidasi la casa todavía está en construcción: no está comprando el apartamento en sí, sino el derecho de propiedad sobre él. Aquí es de vital importancia que el pago de la vivienda se realice a través de una cuenta de depósito en garantía, una cuenta bancaria a la que el desarrollador no tendrá acceso hasta que se entregue el objeto. Si la empresa no completa el trabajo al final, puede devolver el dinero. En el texto del contrato, estudie cuidadosamente los términos de puesta en servicio, los términos para la entrega de llaves y las condiciones de compensación por el área (será útil si el metraje del apartamento resulta ser menos o más en el final).
- Contrato de cesión de derechos de reclamación (DUPT). También esLey Federal N° 214-FZ del 30 de diciembre de 2004 (rev. del 14 de marzo de 2022) “Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros objetos inmobiliarios y sobre las enmiendas a ciertos actos legislativos de la Federación Rusa”. Artículo 11 Cesión de derechos en virtud de un contrato en la etapa de construcción. En este caso, el derecho de propiedad no se adquiere directamente de la empresa, sino de un particular que ha suscrito un DDU con el promotor. El costo de la vivienda en este caso suele ser mucho más bajo, pero el comprador debe tener cuidado. Asegúrese de que el vendedor no tenga deudas pendientes con el desarrollador y asegúrese de que el contrato de cesión esté correctamente registrado en Rosreestr. Después de todas las firmas, tendrá en sus manos el DDU y el DUPT originales, lo que confirma la transferencia total de derechos. Un punto importante es que el desarrollador debe ser notificado de la conclusión del contrato.
El método de compra deseado también se puede especificar en los filtros de Avito Propiedades - Hay tres opciones para elegir. Por lo tanto, puede elegir fácilmente una opción cómoda sin visitas interminables a las oficinas de la empresa. Y puede comunicarse con el vendedor para aclarar los detalles de forma remota: todos los contactos se colocan en las tarjetas publicitarias.
Es fácil asegurarse de que la transacción futura sea segura y que el vendedor del servicio sea honesto. Solo necesita encontrar el ícono "Detalles verificados" al lado de la oferta; significa que los especialistas de Avito han estudiado los documentos del vendedor y pueden confirmar su autenticidad. Y, por el contrario, si el promotor retrasa gravemente la entrega de la vivienda o entra en concurso de acreedores, también se destacará en la ficha LCD.
Para comprar un apartamento
6. obtener las llaves
Con casas prefabricadas, todo es simple: revisaron el apartamento, firmaron el contrato, las llaves son suyas. Con los que están en construcción, es más difícil, porque primero debe esperar a que finalice la construcción. Cuando la casa está lista para operar, el desarrollador deberLey Federal N° 214-FZ del 30 de diciembre de 2004 (rev. del 14 de marzo de 2022) “Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros objetos inmobiliarios y sobre las enmiendas a ciertos actos legislativos de la Federación Rusa”. Artículo 8 Transferencia de un objeto de construcción compartida notificarle oficialmente. Por cierto, si el vendedor violó los términos especificados en el contrato, puede pedirLey Federal N° 214-FZ del 30 de diciembre de 2004 (rev. del 14 de marzo de 2022) “Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros objetos inmobiliarios y sobre las enmiendas a ciertos actos legislativos de la Federación Rusa”. Artículo 6 El plazo para la transferencia por parte del promotor del objeto de construcción compartida al participante en la construcción compartida pena de él.
Después de recibir la carta, tendrá tiempo para inspeccionar cuidadosamente la vivienda y firmar el certificado de aceptación; de acuerdo con la ley, se otorga una semana, pero se pueden indicar otros términos en la DDU. Durante una visita al apartamento, verifique el metraje, la calidad de la instalación de las ventanas, la ausencia de grietas en las paredes y otros puntos importantes. si un HabráLey Federal N° 214-FZ del 30 de diciembre de 2004 (rev. del 14 de marzo de 2022) “Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros objetos inmobiliarios y sobre las enmiendas a ciertos actos legislativos de la Federación Rusa”. Artículo 8 Transferencia de un objeto de construcción compartida defectos: informe al desarrollador: debe eliminarlos, reducir el precio del contrato o compensar los costos de eliminación de problemas. Si todo está en orden, puede firmar el certificado de aceptación y recibir las llaves.
7. Registrar propiedad
¡Último paso! Para convertirse en propietario de una casa de pleno derecho, deberá jugar un poco más con los papeles. Puede registrar la propiedad en las oficinas del MFC y la Cámara Catastral, de forma remota en el sitio web de Rosreestr o enviando documentos por mensajería o correo. En cualquier caso, tendrás que:
- Recoger un paquete de documentos.. Solicitud de propiedad, pasaporte, DKP o DDU (si compró una vivienda por cesión de derecho, entonces DDU y DUPT), acto de aceptación y transferencia, pasaporte técnico de la vivienda, decisión de puesta en servicio y una serie de otros documentos. La lista puede variar según las circunstancias, por ejemplo, el método de compra de un apartamento (en efectivo o con una hipoteca). Para obtener una lista completa de los documentos que necesita, vaya a constructor de situaciones de vida en el sitio web de Rosreestr.
- Pagar el impuesto estatal. Ella es es igual aTamaños del impuesto estatal para el registro estatal de propiedad de bienes inmuebles (apartamentos, terrenos y otras propiedades) / ConsultantPlus 2.000 rublos, independientemente del número de propietarios. El comprobante de pago debe imprimirse y adjuntarse al paquete de documentos.
Queda esperar a que finalice el proceso de registro. Cuando todo esté listo, recoja los documentos en la oficina del MFC o la cámara catastral. Eso es todo, tu apartamento!