10 errores al comprar un apartamento que pueden resultar costosos
Miscelánea / / April 10, 2021
Se salvará por la atención a los matices, que a primera vista parecen insignificantes.
1. No revise documentos
El estudio a fondo de los documentos es una etapa tan elemental que parece que nadie se dejará atrapar por ello. Pero es precisamente esta confianza la que tiene todas las posibilidades de volverse fatal.
Por ejemplo, el vendedor mostrará un pasaporte, un documento ordinario, nada sospechoso. Y luego resulta que hace seis meses denunció a la policía que lo perdí. Y ahora está tratando de llegar a un acuerdo con una identificación no válida. En el futuro, esto puede prometer muchos problemas, incluso si el comprador finalmente logra probar su caso.
También hay errores y erratas menos obvios, por lo que la legalidad de la transacción corre el riesgo de ser cuestionada: diferentes fechas del mismo evento en los documentos o una falta de coincidencia en una letra en los nombres.
Qué hacer
Siempre lea cada documento con atención, incluso si tiene un contrato modelo frente a usted. Verifique fechas, nombres, apellidos: toda la información clave. Para establecer la autenticidad del pasaporte, un especial
servicio del Ministerio del Interior "Comprobando la lista de pasaportes rusos inválidos". Para hacer esto, solo necesita una serie y un número de documento.2. Ignora la legalidad del diseño.
El estado prohíbe romper y construir muros al azar. La arbitrariedad es peligrosa aquí: atravesarán la puerta de un apartamento y toda la escalera se derrumbará. Por lo tanto, cualquier reurbanización debe ser consistente.
Si el dueño anterior no completó la alteración de acuerdo con la letra de la ley, esta responsabilidad recaerá sobre los hombros del nuevo dueño de la vivienda y requerirá mucho tiempo y mucho dinero. Además, algunas transformaciones nunca serán aprobadas. Y tendrá que devolver las paredes a los lugares establecidos de acuerdo con los documentos, de lo contrario, el apartamento incluso puede ser retirado.RF JK, artículo 29 y vender en subasta pública.
Qué hacer
Solicite un extracto ampliado del Registro Unificado de la Propiedad Inmobiliaria del Estado, que contiene el plano técnico del apartamento. Entonces será posible compararlo con la disposición real de las estructuras y comprender si todo está en orden. En algunos casos, el hecho de una remodelación no coordinada se registrará en el plan.
Tomar nota📃
- Cómo obtener un extracto de la USRN en línea y fuera de línea: instrucciones paso a paso
3. No verifique la información de archivo sobre los registrados en el apartamento.
Sucede que un certificado de registro en el formulario 9, donde se indica todo lo registrado en el apartamento, no genera dudas. Pero hay categorías controvertidas de inquilinos que vale la pena conocer, incluso si son descargado.
Por ejemplo, estos son los que faltan. Si el tribunal ha reconocido a una persona como tal, puedeLey de la Federación de Rusia de 25 de junio de 1993 No. 5242-1 escribir. Pero cuando la persona desaparecida regresa, tiene derecho a reclamar la restauración del registro en el antiguo lugar de residencia.
La situación es similar con los presos. Desde 2015 han cesadoLey Federal del 31 de diciembre de 2014 No. Nº 525-FZ asegúrese de escribir para registrarse en los lugares de detención. Sin embargo, las penas de prisión pueden ser largas, por lo que, en teoría, existe el riesgo de que el delincuente cumpliendo una sentencia Regresará e intentará registrarse en su antiguo apartamento.
Qué hacer
Debe solicitar al vendedor dos certificados:
- Registro archivado en el formulario 9. No siempre se entrega voluntariamente, porque contiene los datos personales de los inquilinos anteriores. Pero es este documento el que muestra en dinámica a todos los que alguna vez se han registrado en el apartamento.
- Ayuda en el formulario 12. Solo contiene información sobre si alguien de las categorías de "problema" alguna vez se registró en el apartamento.
4. No requiere el consentimiento del cónyuge del vendedor.
La propiedad adquirida en matrimonio se considera propiedad conjunta, incluso si se registra solo a nombre del esposo o la esposa. Por tanto, uno de los cónyuges no tiene derecho a vender un apartamento sin el consentimiento del otro. Se puede impugnar un trato hecho sin la aprobación de la segunda persona.
Pero eso no es todo. De todos modos, a veces surgen problemas similares, incluso si el propietario del apartamento está divorciado. Por ejemplo, el exmarido y la esposa no tuvieron tiempo dividir propiedad y aún poseerlo en conjunto.
Qué hacer
Requerir un consentimiento notariado del segundo cónyuge o una decisión judicial sobre la división de la propiedad, según la cual la propiedad se transfirió al vendedor.
5. No se como se formalizó la privatización
Si en el momento de la privatización la persona que tenía derecho a participar en ella rechaza su parte, entonces retieneLey Federal de 29 de diciembre de 2004 No. 189-FZ el derecho a vivir en un apartamento de por vida.
Suena un poco más aterrador de lo que realmente es. Dicho inquilino puede aceptar voluntariamente hacer el check-out del apartamento y registrarse en otro lugar, y también hacerlo por orden judicial.
Sin embargo, si el comprador no aclara este problema de inmediato, corre el riesgo de participar en largos litigio.
Qué hacer
Verifique los documentos para la privatización y compare las fechas en ellos con la lista de residentes registrados en ese momento en el apartamento, que se indican en el certificado de archivo en el formulario 9.
Y si encuentra a una persona con derecho de residencia de por vida, obtenga una declaración notariada de él. en la renuncia a este derecho y un documento de registro en la nueva dirección, después de que se escriba de la antigua apartamentos.
6. No mire el certificado de capacidad legal del vendedor
Cualquier trato es válido si sus participantes tenían una mente sobria y una memoria sólida. Desafortunadamente, la incapacidad no es obvia: puedes comprarle un apartamento a un propietario que parezca sano y luego descubrir que no tiene derecho a venderlo. Y al final quedarse sin dinero y sin piso.
Qué hacer
Solicite al vendedor un certificado de capacidad legal de un psiquiatra y narcólogo. Además, si es posible, es mejor ir al médico con él para asegurarse de que no compró documentos en la transición.
7. Descartar herederos
La compra de un apartamento heredado por el propietario es una fuente potencial de problemas. Por supuesto, las cosas no van necesariamente de acuerdo con el peor de los casos.
Pero a veces, después de la venta, aparecen herederos privados que desafían el trato. Ellos también podrían solicitar un apartamento, por lo que el proceso de división del espacio habitable debe reiniciarse. El comprador en esta situación resulta herido inocentemente.
Qué hacer
Cuanto más tiempo ha pasado desde que se recibió la herencia, menor es el riesgo de que aparezcan personas insatisfechas. Así que busque en el certificado del año en que se transfirió el apartamento. Y consulte con un abogado, déjele que verifique la situación específica de la vivienda que va a comprar.
Examina los detalles🤷♀️
- Cómo obtener una herencia
8. Perder de vista a los niños
Si el dueño tiene niñosQuizás el apartamento se compró con capital de maternidad. En este caso, los padres están obligados a proporcionar a sus hijos una parte de la vivienda. Si no se selecciona, la transacción puede ser impugnada.
Pero las acciones de los niños decoradas en el apartamento prometen problemas adicionales. Si el propietario es menor de edad, el consentimiento para la venta debe ser otorgado por las autoridades de tutela. Y si los niños tienen más de 14 años, ellos mismos.
Qué hacer
Pídale al vendedor de bienes raíces un certificado del Fondo de Pensiones que indique que el capital de maternidad no se utilizó para comprar un apartamento. Si los propietarios son niños, asegúrese de que todos los consentimientos necesarios estén en el paquete de documentos.
9. No revise las facturas de servicios públicos
Ni siquiera se trata de deuda. Si el dueño anterior no pagó por el apartamento comunal, entonces las deudas le quedan. La excepción es la revisión, aquí el nuevo propietario deberá reembolsar el impago.
Vale la pena mirar las facturas de servicios públicos para asegurarse de que el apartamento comunal no lo arruine en el futuro. Porque incluso en una ciudad, las cantidades a veces difieren mucho de un distrito a otro y de una empresa de gestión a otra.
Las deudas del propietario anterior están en riesgo cuando son enormes. Y si ya ha entrado en un procedimiento de quiebra, entonces la transacción de venta puede declararse inválida y el apartamento puede devolverse a la masa para pagar las deudas.
Qué hacer
Pedir mostrar pagos En meses recientes.
10. Hacer trampa con un contrato
La gente recurre a todo tipo de trucos para evadir impuestos. Por ejemplo, se sugiere que no se ingrese en el contrato el monto total de la transacción. Puede ser beneficioso para el vendedor, pero no para el comprador.
En cuyo caso, el comprador hará todas las reclamaciones por exactamente la cantidad indicada en los documentos. Tampoco podrá recibir la deducción fiscal completa por la compra de una vivienda. Sí, y cuando se vende más rápido que tres años después, se corre el riesgo de pagar más impuestosde lo que pude.
Además, no es necesario pactar una escritura de donación en lugar de un contrato de compraventa, cuando la transferencia de dinero se formaliza mediante algún documento. Primero, el comprador tendrá que pagar el impuesto, por los ingresos en forma de bienes inmuebles recibidos como regalo de alguien que no sea un pariente cercano. En segundo lugar, la transacción puede invalidarse.
Qué hacer
Escribe la verdad en el contrato. La falsificación beneficia al vendedor, pero primero debe pensar en usted y en sus beneficios.
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