Cómo comprar un apartamento que ya tiene hipoteca

¿Es posible comprar un apartamento que ya está en hipoteca?

La vivienda hipotecaria está garantizada por el banco; un registro de esto se encuentra en el Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces. El propietario no puede realizar transacciones con dicho apartamento sin el permiso del acreedor hipotecario: Rosreestr simplemente no registrará la transferencia de propiedad. Pero esto no significa que no pueda vender o comprar bienes raíces hipotecados. Es solo que el procedimiento en sí será un poco más complicado y más largo.

Por qué vender un apartamento que tiene hipoteca

Si el apartamento fue al banco a través de la corte, porque el propietario debe un préstamo, la institución financiera lo vende a través de una subasta pública. Cuando el propio propietario decide vender una propiedad hipotecada, los compradores potenciales pueden sospechar de esto. Tener hipotecas existe una reputación de esclavitud, cuyos grilletes sólo se pueden deshacer con el último pago. Algunos creen que si una persona vende un apartamento, algo anda mal con él o con el apartamento.

De hecho, puede haber un millón de razones. El propietario decidió mudarse a otra ciudad por trabajo oa un apartamento más grande debido a la incorporación a la familia. Los cónyuges se divorcian, quieren saldar la deuda y compartir el dinero del apartamento hipotecario. El prestatario ha cambiado sus circunstancias financieras, no puede hacer frente al préstamo y quiere devolverlo antes de que la situación se vuelva irreparable.

Por supuesto, el motivo puede ser algo desagradable: el techo tiene goteras, hay una guarida de drogas en la entrada y la empresa gestora recauda tanto dinero como si rociara las aceras con cristales de Swarovski en invierno. Pero no está asegurado contra tales riesgos, incluso al comprar un apartamento sin hipoteca, solo necesita comprobar todo.

Ahora en Rusia casi la mitadLa proporción de transacciones hipotecarias con vivienda en Rusia se nombra Las transacciones inmobiliarias tienen lugar con la participación de una hipoteca. Entonces habrá más pisos en el mercado con hipoteca.

¿Es rentable comprar un piso que ya está en hipoteca?

Cuando un banco vende el apartamento de un deudor en una subasta pública, se puede esperar un descuento sustancial. Para una institución financiera, este es un activo secundario, por lo que intenta deshacerse de él simplemente devolviendo el suyo.

Al vender una casa por parte del propietario, no se puede esperar un precio inusualmente favorable. Pero aún puede deshacerse un poco, por problemas innecesarios y para motivarlo a comprar un apartamento con un gravamen.

Cómo comprar un apartamento con hipoteca

Dependiendo de las condiciones, puede comprar un apartamento de diferentes formas.

Con el reembolso de la hipoteca durante la transacción

Condiciones: la transacción se realiza con el consentimiento del banco en el que el propietario actual emitió la hipoteca; el comprador compra el objeto al contado.

El esquema más seguro. Protege a todas las partes de la transacción: el comprador, el vendedor y el banco. Veamos un ejemplo.

Se vende un apartamento por 3 millones de rublos. El banco da su consentimiento a la transacción y determina el monto de la deuda restante: 500 mil rublos. Se utilizan dos celdas para los cálculos. Antes de firmar el contrato de compraventa, se deposita en ellos el dinero del comprador: 500 mil en uno y 2,5 millones en otro.

En los documentos de las celdas, se prescribe quién y cuándo puede recoger las facturas. Si se firma el acuerdo de compraventa y la transferencia de propiedad se registra en Rosreestr, el banco podrá tomar sus 500 mil de una celda, el vendedor - 2,5 millones de la segunda, y el comprador - una hipoteca para retirar gravámenes. Si el trato fracasa, el comprador devolverá sus fondos y el resto no cambiará nada.

A veces, los fondos para un préstamo pueden depositarse no a través de una caja de seguridad, sino directamente al banco, pero la institución financiera, en cualquier caso, participa activamente en el proceso.

Con la cesión de deuda

Condiciones: la transacción se lleva a cabo con el consentimiento del banco, el comprador compra la vivienda con una hipoteca del mismo banco.

El comprador presenta una solicitud de hipoteca al banco como si estuviera comprando un apartamento. El proceso de aprobación será similar y llevará aproximadamente la misma cantidad de tiempo. Dado que se convertirá en prestatario en el momento de la compra, la institución financiera comprobará su solvencia y decidesi su cliente está listo para verlo.

Aquí, además del contrato de compraventa, se concluye un contrato para la cesión de derechos de reclamación por un préstamo antiguo o un contrato de préstamo nuevo entre el banco y el comprador. Se elimina el gravamen en Rosreestr y se impone uno nuevo con el registro de los derechos del próximo propietario.

Tatiana Trofimenko, abogada principal, Servicio Jurídico Europeo

Este esquema también es bastante seguro.

Con amortización anticipada de la hipoteca a cargo del comprador

Condiciones: el banco no acepta vender el apartamento, el comprador compra el apartamento al contado. O el comprador pide un préstamo a otro banco.

En este caso, el comprador reembolsa el préstamo. En consecuencia, debe tener a mano una cantidad equivalente al resto de la deuda. Las partes celebran un acuerdo preliminar para la compraventa de un apartamento, según el cual se transfiere dinero al vendedor para cerrar la hipoteca. Luego se quita el gravamen del apartamento, y luego la vivienda se vende como inmueble sin garantía.

Esta opción es más arriesgada para el comprador, ya que el dinero se transfiere bajo un acuerdo que no está sujeto a registro con Rosreestr.

Tatiana Trofimenko, abogada principal, Servicio Jurídico Europeo

En teoría, el vendedor puede negarse a registrar el contrato de compraventa con Rosreestr. El comprador podrá recibir dinero de él, pero solo a través de los tribunales.

Que recordar

• Puedes comprar un apartamento que ya está en hipoteca.
• Debe comprobarse de la misma forma que la vivienda sin gravámenes.
• Es más seguro comprar un apartamento con el consentimiento del banco y con su participación.