Cómo vender un apartamento: instrucciones detalladas
Derecho Programa De Educación / / December 19, 2019
¿Cómo vender: su cuenta o con la ayuda de un agente inmobiliario
Cada método tiene sus ventajas y desventajas. Con la auto-venta, que gasta una gran cantidad de tiempo y esfuerzo, incluyendo la solución de los problemas legales, pero ahorra en la comisión mediador.
Vender un piso con la ayuda de un agente de bienes raíces más fácil. Todo lo que necesita hacer - es encontrar un mediador presente durante la visualización de apartamentos (Preferiblemente, pero no necesariamente, si, por ejemplo, están en otra ciudad), y en la conclusión del contrato la venta. Sin embargo, para la ayuda tendrá que pagar un especialista 2-6% del valor de la propiedad.
¿Cómo elegir un agente de bienes raíces
Socio director de la agencia inmobiliaria Goodman y Propiedades Denis Rumyantsev aconseja a la hora de elegir un agente inmobiliario a prestar atención a su competencia y no en el tiempo en el mercado.
El mediador debe tener técnica, económica, legal y tienen experiencia ingeniero evaluador, un abogado, corredor, psicólogo, fabricante, un vendedor, un fotógrafo en una sola persona.
Denis Rumyantsev, el socio gerente de una agencia inmobiliaria Goodman y Propiedades
Para asegurar la competencia de un agente inmobiliario, puede pedirle a presentar documentos que confirmen sus conocimientos: los títulos y certificados. Marcador de la aptitud profesional de la voluntad y la pertenencia a asociaciones profesionales, como la Asociación Rusa de Realtors.
Asegúrese de preguntar a expensas de lo que es posible vender un apartamento en aras del tiempo y al precio más alto posible. Pedir a hablar sobre el éxito personal de ventas en su área. También es importante encontrar "su" persona con la que sería cómoda, agradable y fácil de trabajar y comunicarse.
Cómo vender un apartamento sin intermediarios
1. ¿Cómo evaluar una propiedad
La evaluación adecuada va a vender un apartamento de forma rápida y no perder dinero. De acuerdo con Denis Rumyantsev, los precios medios se pueden encontrar en sitio web Servicio de Estadística del Estado Federal. Pero este portal no es la verdad última, debido a que el costo de un apartamento en particular se compone de varios factores. El precio se ve afectado por:
- Número de habitaciones.
- El área de la vivienda.
- Disposición: habitaciones separadas valorados más alto que adyacente.
- El territorio adyacente, la infraestructura, aparcamiento y un parque infantil en el patio o en sus cercanías, tiendas de comestibles, escuelas y guarderías en poca distancia permiten vender el apartamento más caro.
- La superficie de la vivienda es: cuanto más alto, mejor.
- La presencia de un balcón o galería.
- Barrio: tener en cuenta la proximidad al centro y el transporte público, la presencia de una serie de parques y zonas de recreo, y así sucesivamente.
- El tamaño de facturas de servicios públicos.
Para configurar manualmente el precio de la vivienda, es necesario encontrar el mercado los objetos más similares. Utilizar todas las fuentes disponibles: sitios con anuncios, revistas sobre el sector inmobiliario y así sucesivamente.
El precio medio de un apartamento similar y será el que usted está buscando. Puede ser ligeramente mayor si está dispuesto a esperar un acuerdo de largo plazo, o ligeramente reducida si usted necesita para vender una propiedad rápidamente.
Denis Rumyantsev, el socio gerente de una agencia inmobiliaria Goodman y PropiedadesUn objeto cuyo valor es superior al del mercado en un 15%, que representa hasta un 10% de los compradores potenciales a un 10% - un tercio. Correctamente la propiedad otsenonnaya atraerá el 60% de los clientes potenciales.
2. ¿Qué documentos son necesarios para la venta de apartamentos
Para llegar a un acuerdo para la venta de bienes inmuebles el vendedor debe tener a mano:
- pasaporte;
- prueba de la propiedad;
- pasaporte catastrales en el departamento de BTI;
- un extracto del Registro Estatal Unificado de bienes raíces (que necesita para tomar el departamento territorial del Registro de Rusia, o agencias onlineO MFC);
- un extracto de la casa del número de personas registradas en el apartamento (ir al Código Penal, la Asociación de Propietarios, HBC o MFC);
- la investigación sobre la ausencia de la deuda en facturas de servicios públicos (HOA, HBC, el Código Penal, la oficina de vivienda o la información uniforme y un centro de liquidación);
- Preguntas frecuentes sobre la legalidad de replanificación, cuando se llevó a cabo (BTI);
- notarial acuerdo cónyuge a la venta de bienes inmuebles, si fue comprado en el matrimonio;
- el permiso de la tutela para vender el apartamento, si es el dueño, que es un menor de edad.
3. ¿Cómo hacer publicidad de la vivienda
Para atraer a los compradores potenciales, es necesario preparar adecuadamente y anunciar la venta de la vivienda.
Hacer fotos de alta calidad
No es suficiente para tomar una imagen que se asemeja al teléfono apartamento. Preparar su espacio de vida para disparar. Quitar todo el exceso fuera del marco, dilapidado, también interno, desagradable a la vista. Limpiar el polvo, fontanería lavar los zapatos cuidadosamente puestos a la puerta, desmontar los tubos y tarros en estantes abiertos. Añadir los elementos de confort: un ramo de flores sobre la mesa de la cocina, almohadas decorativas en el sofá.
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Disparos mejor manera de pasar un día soleado.
Escribir letras pegadizas
Crear un anuncio detallado que especifique todas las ventajas de un apartamento. La primera parte del texto debe incluir las especificaciones técnicas: número de pisos del edificio, las habitaciones, la presencia de balcones y así sucesivamente.
Pensar en los beneficios de apartamentos que no son importantes para usted, pero puede ser de interés para el comprador. Por ejemplo, sin hijos no es importante contar con una serie de jardines de infantes y escuelas, pero la proximidad a las instituciones educativas - para el beneficio de una gran familia.
ad puesto
Escoja sitios para anunciar sus apartamentos. Entre los sitios universales para la venta de bienes raíces en Rusia - Avito, Domofond, «Yandex. bienes raíces». En su ciudad, puede haber sitios locales para la colocación de anuncios.
No ignore las redes sociales. Anunciar la venta de apartamentos en su página y pedir a sus amigos para compartirlo.
4. Cómo mostrar el apartamento y negociar con el comprador
Prepararse para una reunión
Antes de la demostración de la propiedad a los compradores potenciales necesitan para poner fin no sólo plana, sino también la entrada. Tornillo de las luces brillantes en la escalera, de lavado o incluso barrer.
Casas CONNECT se apartó de la pared de fondo de pantalla, limpiar las ventanas, limpiar las ciruelas que no había mal olor, serás. Posible antes de la reunión con el comprador para hornear un pastel: comer no es necesario, pero el olor de la cocción fresca crear una agradable sensación del visitante.
Denis Rumyantsev, el socio gerente de una agencia inmobiliaria Goodman y PropiedadesSu tarea - para crear un wow-efecto para cualquier contacto potencial comprador con usted y su tema.
Adecuadamente hablar con los clientes
Bien saben no sólo los méritos, sino también las deficiencias de la vivienda. Mira a través de los ojos del comprador, y considerar qué preguntas se puede pedir que la causa de su descontento. Haga una lista de argumentos que tienden a ir a su lado.
El comprador potencial puede ser objeto de comercio. Sobre todo si la reunión llegó a un concesionario de segunda mano que esté interesado en hacer bajar el precio tanto como sea posible. Decidir de antemano de lo que cuesta que está dispuesto a ir hacia abajo. El comprador puede dar lugar diferente (incluyendo las que no existen argumentos) por las que debe vender un apartamento más barato. No ceder a la presión psicológica, una mirada sobria a la situación, para defender su precio.
5. Cómo entrar en contratos y el depósito de venta
contrato de depósito
Este es un documento que confirma la seriedad de las intenciones de ambas partes. El comprador declara el deseo de comprar una propiedad y el vendedor envía una cierta cantidad (generalmente 2-5% del coste final de la vivienda). El propietario de la vivienda, a su vez, se compromete a vender es para el cliente en el precio acordado.
acuerdo Se prevé sanciones en caso de fracaso de la transacción para ambas partes. Si el comprador cambia de opinión, el vendedor se reserva el dinero ellos mismos. Si el propietario no quiere vender el apartamento, se reembolsará el doble de la cantidad del depósito.
contrato de venta
Antes de la operación, el vendedor debe preparar un paquete de documentos sobre la propiedad, y anotar todos los registrados en los residentes de los apartamentos.
contrato de venta por lo general emitido por un notario. Lo firman después de obtener el dinero para un apartamento y escritura reciboEl comprador que ha pagado.
Después de firmar el contrato hay que presentar los documentos de registro de transferencia de la propiedad de los bienes en el cuerpo territorial del Registro de Rusia. El deber estatal para la fijación de la transacción será de 2000 rublos.
6. Cómo transferir dinero
A través de banco de células
El comprador arrienda una caja fuerte en el banco de depósito, y concluye con el establecimiento del contrato, que se detallan las condiciones de acceso a la celda, el antiguo propietario de la vivienda. Por ejemplo, la existencia de un contrato de venta.
El vendedor, a su vez, alquiler seguro, que pone un recibo por el dinero. El comprador será capaz de recogerla después de la conclusión de la transacción en los términos establecidos en el contrato de arrendamiento de la célula. Por ejemplo, de nuevo en presencia del contrato de venta.
Al llenar las células debe estar presente ambas partes de la transacción. Por lo que el vendedor será capaz de contar el dinero, y el comprador - para asegurarse de que un recibo en el acto.
A través de depósito del notario
Un notario puede realizar una transacción a través de su propia cuenta: tomar el dinero del comprador y pasar al vendedor. Pero el servicio es probable que se incluya la comisión del banco, la cantidad de la que depende únicamente del apetito de la institución.
efectivo transferencia
Puede cambiar dinero sin trucos en el recibo de su recepción. En este caso, deberá contar con ellos, mira a cada proyecto de ley sobre el tema de la autenticidad. Transacción realiza mejor bajo las cámaras o testigos (por ejemplo, en la oficina de un notario).
Por supuesto, no es necesario insistir sobre dónde y cuando se obtiene una gran suma de dinero para llevar a salvo a la casa o el banco.
7. Cómo transferir el apartamento a un nuevo propietario
En el día de la entrega de documentos en las transferencias del vendedor al comprador Rosreestr las llaves del apartamento. muestra de la mano acto de traspaso propiedad, lo que confirma que el cliente ha dejado el apartamento en una forma adecuada.
¿Cómo evitar estafas
Las transacciones de bienes raíces es el eslabón más vulnerable en el comprador. Pero el vendedor es algo que prestar atención a:
- transferencia de dinero debe tener lugar de venta antes de firmar el contrato. De lo contrario, el vendedor es probable que se mantenga sin cargo para la propiedad: el acuerdo es concluido y el comprador no tiene por qué darse prisa con el cálculo. Si se trata de un pícaro, que puede venderse rápidamente el apartamento y desaparecer por la doble porción del dinero, y su nuevo cliente.
- No transferir los documentos originales para completar la transacción o los compradores o agentes inmobiliarios. De lo contrario, el apartamento se puede vender sin su conocimiento.
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